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中指丨中国房地产政策跟踪报告(2019年9月)

2019-11-07 21:57:56      访问量:2055

首先,央行将降低实体经济的融资成本,房地产金融监管不会放松。

最近,中央政府多次指出,国内经济下行压力越来越大。央行降息的目的是降低贷款实际利率,帮助实体经济发展。在房地产行业,金融监管继续保持严格监管,lpr保持不变超过5年,抵押贷款利率稳定。

央行降低了实体经济的融资成本,稳健的货币政策取向保持不变。9月4日,国务院指出,当前国内经济下行压力正在加大。要更加突出“六个稳定”工作,加快实施降低实际利率水平的措施,及时运用普遍降息和定向降息等政策工具,加大普惠金融资金投入,加大对实体经济特别是小微企业的金融支持。9月5日,刘禾出席了全国金融形势通报和工作经验交流电话会议。他强调,应大力疏通货币政策传导机制,加强金融与财政政策的协调,引导金融机构增加对制造业和私营企业的中长期融资。9月6日,为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,央行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不包括金融公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。此外,为加大对小微企业和民营企业的支持力度,10月15日和11月15日分两个阶段对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行存款准备金率进一步定向下调1个百分点,每个阶段下调0.5个百分点。与此同时,央行表示,将继续实施稳健的货币政策,不要让洪水泛滥,要注重方向控制,保持合理和充足的流动性,为高质量发展和供应方结构改革创造合适的货币和金融环境。这一削减与9月中旬的征税期相反。银行体系的流动性总量将保持基本稳定。此外,有针对性的削减将分两个阶段实施,这也有利于安全有序地发放资金。因此,此次降息并不是洪水,稳定的货币政策取向也没有改变。

图片:央行下调金融机构存款准备金率

资料来源:中国指数研究所

表:央行继续通过货币工具组合保持流动性

资料来源:中国指数研究所

为了遏制房地产金融泡沫的趋势,房地产金融监管并没有放松。在中央层面,9月3日,郭树清在银监会系统会议上表示,应抑制房地产金融化和泡沫化的趋势,保持无系统风险的底线。9月4日,国务院要求根据地方重大项目建设需要,提前发放下一年度新增专项债务。同时,它明确指出,预先发放的专项债务资金不应用于土地储备和房地产相关领域、债务置换和可以完全商业化的工业项目。9月5日,刘禾出席了全国金融形势通报和工作经验交流视频会议。他指出,金融机构应加强其主要职责,为实体经济服务,化解风险。地方政府应强化区域风险管理责任和维护稳定的首要责任,保持区域金融风险底线,建立长期风险控制机制。财务管理部门要强化监管职责,稳步化解本地和结构性股票风险。9月12日,中国银行业监督管理委员会首席风险官在解释当前银行业热点话题时明确表示,不会放松对非法行为和扰乱市场秩序行为的严格监管。下半年,处罚公开将继续加强,通过处罚达到控制混乱、保持行业稳定发展的目的。在地方层面,为进一步落实有关银行和保险监管委员会信托部门对房地产信托和渠道业务规模的“双压力降”要求,上海银行和保险监管委员会要求辖区内信托公司报告新的房地产信托和渠道业务规划、现有业务到期和整体规模变化情况,明确新的单一业务对机构整体业务的影响。浙江银监局要求银行机构加强对个人消费贷款使用的控制,确保使用符合合同要求,禁止贷款资金非法流入股市、房地产市场等投资领域,并重申严禁使用贷款资金支付购房首付款或偿还首付款。

图:全国房地产企业到位资金同比增长

资料来源:中国指数研究所

Lpr将保持5年以上不变,抵押贷款利率将保持稳定。9月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心(National Inter Bank Funding Center)公布新一轮贷款的市场报价利率(lpr),一年期lpr为4.20%,五年期lpr为4.85%。与8月20日公布的数据相比,一年期lpr下降了5个基点,实际利率水平下降,增加了对实体经济,特别是小微企业的支持。Lpr将保持不变超过5年,抵押贷款利率将保持稳定。此外,从全国平均抵押贷款利率水平来看,第一套和第二套住房的全国平均利率已经连续3个月上升。

图:lpr保持稳定5年

图:2017年以来的全国平均抵押贷款利率

资料来源:中国指数研究所

二、适时优化调控政策,稳定房地产市场,加快住房租赁市场发展

9月份,房地产监管基本稳定。海南努力减少对房地产的经济依赖。无锡市强调实施“一市一策”的房地产调控计划。济南和洛阳已经实施了稳定土地价格和房价的政策。此外,地方政府继续整顿房地产市场的混乱局面,促进市场健康发展。

减少对房地产的经济依赖,及时优化调整调控政策,稳定房地产市场。海南省省长沈晓明在国家新办召开的新闻发布会上表示,房地产无法支撑经济发展,海南努力减少经济对房地产的依赖。2019年1月至8月,海南国内生产总值增长5.4%,房地产调控没有造成大的经济波动。此外,海南发布了2019年版的禁止工业准入限制清单。房地产部门提出了四项禁令,即禁止使用沿海地区可以开发的一线土地和在新开垦的土地上建造商业住宅。济南为网上土地交易增加了新的规则。在现有两个招标规则(循环递增招标和有限地价经济适用住房面积竞争)的基础上,增加了三个新规则:“有限地价和有限房价经济适用住房竞争”、“有限地价经济适用住房竞争”和“有限地价和有限房价经济适用住房竞争”。无锡为促进房地产市场稳定健康发展做出了巨大努力。根据“稳定土地价格、房价和预期”的目标,无锡市实施了“一市一策”房地产调控计划,确保完成国家调控的目标和任务。此外,无锡市住房公积金贷款对象的认定标准从“确认贷款但不确认房屋”调整为“确认房屋和贷款”。洛阳市规定,同一建筑、同一类型建筑的预售许可证不得超过商品房预售许可证前期申报的销售价格。新建商品房预售许可证不得超过同一地点、同一质量(容积率、绿化率、停车位率)的销售价格。同时,洛阳还要求加强对市场动态变化的研究和分析,适时调整和优化房地产市场调控措施。

照片:及时优化调整调控政策稳定楼市

资料来源:中国指数研究所

地方当局继续打击房地产市场的混乱。呼和浩特市要求全市深刻认识房地产领域的混乱,把整顿房地产领域的混乱与打击犯罪和反罪恶的专项斗争结合起来,充分保证房地产市场的健康稳定发展。广安市委书记指出,要深入了解广安房地产业的发展状况,努力整顿房地产市场混乱局面,促进房地产业健康发展。洛阳房地产市场专项整治活动已经进入稳定控制阶段。市住房保障和房地产服务中心将依法加强行业监管,切实消除硬茬,整顿市场混乱,实现稳定房价、市场和预期的目标。

关于住房保障,财政部和住房和建设部于9月发布通知,规范中央城镇保障性住房专项资金管理。住房和建设部要求集中力量对全国房屋租赁机构的混乱状况进行深入专项整治。南京、长春、合肥、南宁等地进一步要求加快培育和发展住房租赁市场。此外,长沙等地已明确购买商品房落户。

进一步加快住房租赁市场的培育和发展。住房和建设部部长在新闻发布会上说,将努力发展和培育住房租赁市场。他将总结12个城市住房租赁试点项目的经验,落实各项扶持政策,增加租赁住房的有效供给,努力解决新市民和其他群体的住房问题。财政部和住房和建设部明确了住房租赁市场的发展资金,并通过竞争评估进行分配。在住房租赁市场发展示范期间,专项资金的标准应当根据城市规模确定。其中,直辖市每年收入10亿元,省会城市和计划单列市每年收入8亿元,地级市每年收入6亿元。示范期为3年。在地方层面,南京鼓励集体经济组织通过股份、合资等方式与其他经济组织合作开发建设租赁住房。同时,南京市规定,商品房改建为出租房屋应当以整栋楼、整层楼、整单位为基础。长春市计划从2019年至2021年增加315万平方米的租赁住房,并在住房租赁市场开发三年试点期间,通过“自持、有竞争力的地价”土地出让方式,明确增加租赁住房用地的供应量。合肥市规定,个人出租自有住房将在3年内征收0%的综合征费,3年后征收1%。南宁市正在探索出租住房向商品房的分配。当地价超过一定比例后,将尝试从竞争性招标转向自住租赁住房面积。符合规划等条件的,宾馆、酒店、办公楼等闲置商品房将允许转为出租房屋。土地使用年限和容积率保持不变,土地用途调整为居住用地。但是,改建后的出租房屋不得分割产权出售。

照片:进一步加快住房租赁市场的培育和发展

资料来源:中国指数研究所

在全国范围内,深入开展房屋租赁机构混乱专项整治。9月19日,住房和建设部召开房屋租赁机构混乱专项整治会议,要求集中力量开展全国房屋租赁机构混乱专项整治,严厉打击侵犯房屋租赁当事人合法权益的行为。通过专项整治,要纠正和查处房屋租赁机构的违法行为,坚决取缔一批“黑机构”。在有效遏制房屋租赁机构混乱的同时,要加快长效机制建设,不断优化房屋租赁市场环境。在地方层面,从9月到12月,陕西将坚决打击住房租赁机构的混乱局面,纠正和查处发布虚假住房信息、非法收费、恶意扣交押金租金、威胁和恐吓租户等问题,坚决取缔一批“黑机构”

三、宅基地改革推进农村振兴,城乡统一建设用地市场加快建立

9月,农村土地制度改革迎来新突破,城乡统一建设用地市场建设步伐加快。中央农业厅和农业和农村事务部发布通知,规范宅基地的分配、使用、流转和收回。北京的一个集体建筑工地已经成功完工,将建造一个共同的产权房。

严禁城镇居民购买宅基地,严禁农村居民利用宅基地建造别墅、大院和私人会馆。9月20日,中央农业厅、农业和农村事务部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》,要求严格执行“一户一居”的规定,严格控制新增宅基地占用农用地。在宅基地使用方面,鼓励村集体和农民充分利用闲置宅基地和闲置房屋,依法自主经营、合作经营、委托经营,发展农家乐、居家旅游和乡村旅游。城镇居民、工商资本等出租农业用房居住或经营,要严格遵守合同法的规定,租赁合同期限不得超过20年。关于宅基地的转让和收回,在征得宅基地所有者同意的前提下,鼓励农村村民向符合集体经济组织内宅基地申请条件的农民转让宅基地。对已入驻城市的农村村民,各地可以通过各种渠道筹集资金,探索各种方式鼓励他们自愿有偿退出宅基地。此外,依法保护农民的合法权益,不得强迫农民以各种名义转让宅基地或违背自己意愿“上楼”,不得非法收回农民依法取得的宅基地,不得以收回宅基地作为农民进城定居的条件。严禁城镇居民购买农村宅基地,严禁农村居民利用农村宅基地建造别墅和私人会馆。严禁以流通名义非法占用或出售宅基地。

照片:进一步加强农村宅基地管理

资料来源:中国指数研究所

符合集体经营建设用地条件的,可以建设共有产权房。9月16日,北京市大兴区瀛海镇集体建设用地区级统筹地块顺利竣工,待建总产权房,平均销售价格为29,000元/平方米(与2017年大兴区瀛海镇总产权房相同)。这意味着,北京将在第一个集体建设用地共建住宅项目完成后进入建设阶段。此外,集体建设用地上的共有产权房与国有土地上的共有产权房没有区别。这是70年不变的产权,同一部分产权由个人持有,5年内不得出售等规定也得到执行。集体土地共有产权房不是“小产权房”。值得一提的是,目前,我国符合规划等条件的集体经营性建设用地,可以申请建设租赁住房、共有产权住房、工商等经营性住房。今年1月,自然资源部和住房和建设部同意在福州、南昌、青岛、海口和贵阳五个城市(共有18个城市启动试点计划)使用集体建设用地建设租赁住房试点实施计划。8月,新修订的《土地管理法》规定,土地利用总体规划和城乡规划确定为工商等经营性用地,依法登记的集体经营性建设用地可以出售或出租给单位或个人使用。今年9月,北京集体建设用地被关闭,用于建设具有共同产权的住宅小区。

图:符合条件的集体经营建设用地可用于建设租赁住房、共有产权住房和商品房

资料来源:中国指数研究所

四.展望:实现今年“三个稳定”目标,住房租赁市场进入快速发展期

完成全年“稳定地价、房价和预期”的总体目标,严格监管房地产金融。9月,许多地方再次强调“稳定地价、房价和预期”的目标,以确保房地产市场稳定健康发展。一些地区的“一市一策”实施计划预计将得到实施。同时,我们也看到一些三线、四线城市的房地产调控政策已经得到优化,但主要是为了保障基本住房需求。下一阶段,房地产调控政策将在执行现有政策的基础上,保持政策的连续性和稳定性,及时应对新的市场形势,实现全年“稳定地价、房价和预期”的总体目标。在这种基调下,房地产金融将继续保持严格监管,对违法行为和扰乱市场秩序行为的严格监管不会放松。

住房租赁市场已经进入快速发展时期。2019年是加快住房租赁市场建设,建立租购并举的住房制度的关键一年。广东、海南、北京、上海、深圳、杭州、南京、Xi、佛山、珠海等地都明确表示,将大力发展住房租赁市场,解决新市民的住房问题,为他们实现安居乐业。其中,深圳将力争到2022年筹集60万套新型住房,其中租赁住房不少于30万套,占比高达50%。今年9月,住房和建设部也明确表示,将在全国范围内对房屋租赁机构进行深入专项整治。此外,住房和建设部此前强调,将加快推进住房保障立法,国务院将要求全国人大常委会制定住房租赁条例。在加快立法保障、增加租赁住房供应、规范租赁发展秩序的共同努力下,住房租赁市场将迎来快速发展。

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